Procédure d’expulsion en France en cas de loyers impayés

Motifs d’expulsion et cadre juridique

L’expulsion d’un locataire constitue une mesure grave qui ne peut intervenir qu’au terme d’une procédure strictement encadrée par la loi. Le régime applicable aux locations nues et meublées à usage de résidence principale repose sur un texte qui impose l’insertion, dans le bail, d’une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance habitation ou de manquements répétés aux obligations du contrat. Cette clause résolutoire ne produit toutefois ses effets qu’après l’accomplissement d’un certain nombre de formalités et l’intervention d’un juge.

Les impayés de loyers et de charges constituent le motif le plus fréquent de saisine du juge. D’autres situations peuvent également conduire à une demande d’expulsion, comme l’absence d’assurance locative, des troubles anormaux de voisinage constatés par décision de justice, le maintien dans les lieux après la fin du bail malgré la délivrance d’un congé régulier, ou encore l’occupation sans droit ni titre d’un logement ou d’un local, qu’il s’agisse d’un squat ou de la poursuite de l’occupation après une décision définitive d’expulsion. Dans tous les cas, la résiliation du bail et l’expulsion supposent une décision judiciaire, sauf procédure administrative particulière en matière de squat.

Commandement de payer, clause résolutoire et saisine du juge

En cas d’impayés, la procédure débute en principe par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte est établi et signifié par un commissaire de justice, nouvelle appellation regroupant les anciens huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires. Le commandement rappelle le montant du loyer et des charges, détaille la dette locative et informe le locataire des conséquences d’un défaut de paiement, notamment l’engagement possible d’une procédure de résiliation du bail et d’expulsion. Il mentionne aussi la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander au juge des délais de paiement.

Depuis une réforme récente, le délai laissé au locataire pour régulariser sa situation et éviter l’acquisition de la clause résolutoire est de six semaines à compter de la signification du commandement de payer, et non plus de deux mois comme auparavant. Si une caution s’est engagée, le commandement doit lui être signifié dans un délai court, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard. Parallèlement, lorsque la dette atteint un certain niveau, le commandement est signalé à la commission départementale chargée de la prévention des expulsions locatives, afin qu’un diagnostic social et financier soit mené et que des solutions d’apurement ou d’aides puissent être envisagées.

Si, au terme du délai de six semaines, la dette n’est pas régularisée et aucun accord sérieux n’a été trouvé, le bailleur peut saisir le juge compétent par voie d’assignation. L’assignation en constat de résiliation du bail et en expulsion est délivrée par le commissaire de justice à une date d’audience déterminée. Le représentant de l’État dans le département est informé en amont de cette audience, ce qui permet l’élaboration d’un diagnostic social et financier destiné à éclairer le juge sur la situation du ménage et les possibilités de redressement.

Décision du juge, commandement de quitter les lieux et trêve hivernale

À l’audience, le juge examine la validité du bail, l’ampleur et l’ancienneté de la dette locative, la bonne foi des parties, l’existence éventuelle d’une procédure de surendettement et les démarches engagées pour apurer la dette. La décision peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des loyers impayés et des charges, fixer une indemnité d’occupation et ordonner l’expulsion. Le juge peut également rejeter la demande de résiliation s’il estime que la situation justifie maintient dans les lieux ou accorder des délais de paiement qui suspendront les effets de la clause résolutoire.

La loi permet d’accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans, à condition qu’il soit en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et de respecter un plan d’apurement. Pendant ces délais, la clause résolutoire peut être suspendue et l’expulsion mise en attente. Le non-respect d’une seule échéance du plan ou d’un loyer courant entraîne toutefois la chute des délais et la reprise de plein effet de la clause résolutoire. Dans ce cas, la résiliation du bail devient définitive et l’expulsion peut être engagée.

Lorsque la décision ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion est rendue, elle doit être signifiée au locataire par le commissaire de justice. Cette signification fait courir les délais de recours. Lorsque la décision est exécutoire, le commissaire de justice peut délivrer un commandement de quitter les lieux. Cet acte informe l’occupant qu’il dispose d’un délai, en principe de deux mois, pour libérer le logement. Le juge peut néanmoins réduire ce délai, le supprimer en cas de mauvaise foi caractérisée ou, au contraire, l’allonger si la situation du ménage le justifie.

Si, à l’expiration du délai fixé par le commandement de quitter les lieux, le logement n’est pas libéré, le commissaire de justice se rend sur place pour constater la situation. En cas de refus de départ ou d’absence, il établit un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. L’autorité administrative dispose d’un délai pour accorder ou refuser ce concours. Un refus ou un silence prolongé peut, dans certains cas, ouvrir droit à indemnisation du bailleur, qui reste privé de la jouissance de son bien alors qu’une décision d’expulsion a été rendue.

L’exécution matérielle de l’expulsion ne peut toutefois intervenir pendant la trêve hivernale. Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions avec concours de la force publique sont suspendues, afin d’éviter que des ménages se retrouvent à la rue pendant la saison froide. Ce principe connaît des exceptions, notamment lorsqu’un relogement adapté a été proposé, en cas de squat, pour certains logements étudiants ou pour l’expulsion d’un conjoint violent sur décision du juge aux affaires familiales. En dehors de ces hypothèses, les forces de l’ordre ne peuvent pas procéder à l’expulsion pendant cette période, même si le reste de la procédure continue à suivre son cours.

Assurance locative, occupation illicite et autres motifs

La procédure stricte décrite pour les loyers impayés se retrouve, avec quelques variantes, pour d’autres motifs d’expulsion. En cas de défaut d’assurance locative, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance habitation est délivré par le commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation ou fournir un justificatif. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion, ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et lui refacturer le coût, selon ce que prévoit le contrat de location. La procédure se poursuit ensuite devant le juge, qui apprécie la gravité du manquement et les conséquences à tirer sur la poursuite du bail.

Les troubles de voisinage répétés, les dégradations volontaires des locaux ou le non-respect de clauses essentielles du bail (par exemple l’interdiction d’exercer certaines activités dans le logement) peuvent également justifier une demande d’expulsion. Il appartient alors au bailleur d’apporter la preuve de ces manquements, souvent déjà sanctionnés par des décisions judiciaires pénales ou civiles. Le juge apprécie au cas par cas si les faits invoqués justifient la résiliation du bail ou si d’autres mesures peuvent suffire, comme un rappel à l’ordre ou l’octroi de délais.

L’occupation sans droit ni titre, notamment en cas de squat, relève en partie d’un régime particulier. Une procédure administrative d’évacuation forcée permet désormais au propriétaire ou au titulaire d’un droit de jouissance de demander directement au préfet de mettre fin à l’occupation illicite. Cette procédure, distincte de celle engagée en cas de loyers impayés, s’applique à des locaux occupés sans autorisation et permet, dans certaines conditions, une intervention plus rapide des forces de l’ordre, tout en laissant subsister la possibilité d’une procédure judiciaire classique d’expulsion.

Mesures de recouvrement, rôle des professionnels et sort des biens laissés sur place

La durée de la procédure d’expulsion peut être longue, entre les délais liés au commandement de payer, à la saisine du juge, à la trêve hivernale et au concours de la force publique. Pendant ce temps, le bailleur peut, sous conditions, mettre en place des mesures de recouvrement destinées à préserver ses intérêts. Des saisies conservatoires peuvent être pratiquées sur des comptes bancaires ou sur certains biens meubles, lorsque la créance locative paraît fondée et que son recouvrement semble menacé. Ces mesures restent encadrées par la loi et contrôlées par le juge de l’exécution, qui vérifie le bien-fondé de la créance et la proportionnalité des saisies.

Un point demeure constant: l’expulsion ne peut jamais être réalisée par le bailleur lui-même. La modification unilatérale des serrures, la coupure d’électricité ou de chauffage pour pousser les occupants à partir, ou toute forme d’intimidation visant à obtenir leur départ sans décision judiciaire et sans commissaire de justice constituent des agissements gravement sanctionnés. La loi réprime l’expulsion illicite d’un occupant par des peines d’emprisonnement et une lourde amende. Le commissaire de justice reste le seul professionnel habilité à exécuter les décisions civiles et commerciales, avec, le cas échéant, l’appui de la police ou de la gendarmerie.

Lors de l’expulsion, les biens meubles laissés sur place par l’occupant font l’objet d’un traitement spécifique. Selon leur valeur et l’appréciation du juge de l’exécution, ils peuvent être inventoriés, transportés et placés en garde-meuble aux frais de l’occupant, rester temporairement dans le logement sous scellés ou, lorsqu’ils sont de faible valeur, être considérés comme abandonnés. Avant toute vente ou destruction, l’occupant doit en principe être mis en mesure de récupérer ses effets personnels. Ce régime vise à concilier la protection de la propriété du bailleur et le respect des droits fondamentaux du locataire expulsé.

La question du paiement tardif de la dette locative se pose fréquemment. Lorsque la totalité des loyers impayés est versée avant la fin du délai de six semaines suivant le commandement de payer, la clause résolutoire ne joue pas et la procédure s’interrompt. Au-delà de ce délai, la clause peut en principe produire ses effets, même si la dette est ensuite intégralement réglée. Le juge conserve toutefois la possibilité d’accorder des délais ou de constater que la résiliation du bail n’apparaît plus justifiée au regard de la situation actualisée. De nombreux dossiers se terminent ainsi par des accords d’apurement de la dette, parfois formalisés devant le juge ou validés par la commission de prévention des expulsions, sans aller jusqu’à l’expulsion effective.

Dans l’ensemble, la procédure d’expulsion pour loyers impayés articule protection du droit de propriété, prévention des expulsions et accompagnement social des ménages en difficulté. Clauses résolutoires, commandements de payer, délais de grâce, trêve hivernale, concours de la force publique et interventions des services sociaux forment un enchaînement de mécanismes qui visent à éviter la rupture brutale du lien locatif tout en permettant, en dernier recours, la reprise du logement par son propriétaire lorsque aucune solution durable de paiement ou de relogement n’a pu être trouvée.